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深圳正被房地产绑架

深圳地产新贵龙光69.8亿拿下康佳总部地块70%股权,再次震撼深圳业界。过去几年,龙光三次共豪掷300亿获得龙华、光明三块地王,已然成为深圳楼市带头大哥。龙光能否再次上演高价拿地王、更高价卖房的好戏?在土地和房产资源稀缺的深圳,应属大概率事件。

与龙光和深圳地产界的狂欢相比,康佳虽然拿到近70亿巨款——比2017年上半年彩电营收52.9亿还多,但终难弥补丢掉总部地块的伤感……

这一夜,与深圳同龄,有37年历史的康佳,有多少人在为之哭泣?

康佳败于转型,更败于房地产

二十年前,从机场到市区,进入宽阔稀疏深南大道,过了锦绣中华,最显眼的是有几层楼高的“康佳集团”四个大字,这样的企业地标,让新来的移民深受震撼。那时在深圳,康佳品牌比华为、中兴、万科响亮的多。它是深圳第一家中外合资电子企业,深圳最早的“中国驰名商标”。深圳最先迈入百亿营收的企业巨头之一。2003年到2007年,康佳连续5年雄踞中国彩电销售排行冠军。

虽然与长虹、TCL等一同遭受黑电行业挫折,但康佳的迅速败退仍然出人预料。它没有像TCL那样去海外大肆收购导致负担沉重,也没有像长虹那样受制于国企体制。康佳地处改革开放前沿深圳,还背靠华侨城这个有实力的大股东,眼看着深圳崛起一波又一波新兴科技企业,彩电主业和多元化的白电、手机业务却一败再败,而今沦落至卖掉位于深南大道旁的风水宝地的地步。

康佳衰落的一个重要原因,是他跟其他家电不同,占有深圳最宝贵地段之一的这块风水宝地。为了抢这块地,导致在关键的企业转型升级时期,股东内斗不止,重心转移、战略迷失、团队解体,虽然最终拿到近70亿现金,但却丢掉了根本。

梳理7年乱象,可以发现康佳在战略转型的关键期,是如何被这块宝地给坑了的。2011年起康佳集团陆续发布《关于申报城市更新计划项目进展情况的公告》。大股东华侨城觊觎已久,想纳入华侨城片区统一开发,反对康佳作为开发主体。经过仲裁,2014年,康佳和华侨以7、3分的比例共同出资10亿组建合资公司持有该地块。但是,康佳中小股东也盯上了这块肥肉,认为华侨城对康佳一直没有作出实质性贡献,也没给康佳“输过血”,反对华侨城主导开发,即便华侨城的主业是房地产。

2015年5月28日的深康佳2014年度股东大会上,中小股东的一致发难,增持康佳至25%的华侨城被迫让出4席董事席位,打破了此前董事会7名成员均来自华侨城的格局。中小股东一度掌控了董事局,与大股东华侨城纷争加剧。据康佳2015年年报,当年康佳公司董事、监事、高级管理人员变动发生了42起。2015年6月起,先后有6位集团管理层、1位董事局主席和1位监事宣布辞职。同年,康佳遭遇历史上最大亏损,净亏损12.57亿元。公司凝聚力、战略规划均陷入混乱。三个月后,在中小股东出现分歧之时,华侨城夺回董事局主席和总裁的人选。但是,各方对康佳总部地块控制权的争夺并未停息,反而愈演愈烈,无法拿出联合开发的方案,只能将土地股权一卖了之。

康佳命运的逻辑是:业绩差谋转型,但是盯上了房地产,因为房地产导致股东内斗,错失主业转型,因为卖地有了钱所以要去做投资平台(最近,康佳高层表示,今后康佳不只是一家彩电企业,而是向投资平台转型)。一切都是因为这块地太值钱了,远远超过康佳主业的价值,对这块土地的未来估值,更超过股东们对于康佳转型的期待。所以,大中小股东们,在土地的诱惑下,无法齐心协力聚焦主业、勇于转型,最后要成为一家投资平台……

康佳故事也说明了,再好的地段和资产,也只是暂时在你名下,将来都属于别人!除非你能经受得住房地产的诱惑,挺过一轮又一轮的转型和挑战!

康佳故事也揭示出,房地产是无情的绞肉机,专门吞食不思进取的传统企业。从这个角度看,房地产扮演了好的角色。2007年、2010年、2015年,周期性的房价大涨,深刻改变着深圳的产业生态。就像狼驱赶羊一样,房地产开发商到处收购、占领企业的土地资产,通过价格杠杆把盈利能力不强的产业赶走。连华为都不得不退避三舍。华为在深圳坂雪岗片区的土地并未开发完毕,政府完全可以给予更多土地留住华为爆发的手机业务。但是,在已经落马的时任龙岗官员的掩护下,华为被各种开发商围剿,四面楚歌,这些开发项目大张旗鼓以华为科技城命名,惹恼了任正非。再加上在从深圳调到东莞的市委书记的鼓动下,华为将非常核心的手机业务北迁松山湖,让深圳高科技产业残缺一角。

一家企业因为有了一块地王而心态打乱,会有康佳的悲剧;一个城市因房地产躁动不安,有鄂尔多斯为先例。缺地少房的深圳,也被房地产绑架。以下现象就是证明:

1、深圳人不管有房还是没房,都为房子焦虑。根据深圳公众楼市研究院数据,深圳近70%的人还没买房、买不起房,只有30%多的人有房。看到龙光斩落康佳总部地块,将来每平方要卖18万,其实何止这条,几乎所有的地王消息,都会加剧无房者的焦虑。有房子的特别是有多套房子的深圳人,对这种消息则非常得意。其实他们也焦虑,炒房的人时刻等待着投机炒作,除非他们的资金在实业、股市找到更好的出路。

2、金融科技企业想方设法挤进房地产。深圳最牛房地产项目深圳湾1号的开发商,原本是被誉为小华为的迈瑞,杀入房地产尝到甜头。深圳湾1号每平方已买到26万,老板徐航脱离迈瑞专注房地产开发。有了这个示范,多少有理想的科技企业犹豫了,或者上市、或者去圈地、卖地开发房地产。能耐下性子做研发的企业,越来越少了。幸亏有个讨厌房地产的华为,能够安抚那些有理想的企业。

3、政府把房地产当做诱饵吸引企业总部落户,其实可能送的是鸦片。深圳在红树湾超级总部基地、前海、后海这些黄金地块给名企用地,不但房地产商万科、恒大有份,顺丰、招商银行等也热衷于建总部大楼,连腾讯也不能免俗,在大铲湾圈了1.2平方公里土地。高科技企业涉足房地产,绝对是吸大烟。例如,中兴通讯原本与华为并驾齐驱,但现在被甩了几条街,一个原因就是中兴热衷房地产,到处搞产业园和房地产开发。

4、深圳各区正在展开新时代房地产竞赛。新的时代,深圳各区似乎更加热衷房地产,房价起来后,这两年和今后的规划,看起来都像是房地产项目了。在前海,听到最多消息的,是卖地的新闻,引进港资、外资的消息反而在其次。在深圳市中心区域,原来的低密度地块香蜜湖、深圳高尔夫都被规划为金融产业聚集地,将产生大量的写字楼、产业用房。过几天,偏僻的龙岗要卖一块底价240亿的地标地块,其中地标高达600米。不甘落后的老区罗湖,时不时传出要建设600米、700米的摩天大楼。最新的消息是830米高的湖贝塔,超过迪拜世界第一高楼。这些房地产竞赛和地标竞赛,反映出一些企业和机构对房地产的过度热心。地王、地标,是房地产开发商的事,彼之蜜糖、我之砒霜,康佳之败当有启示。

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